购房后发现面积“缩水”怎么办：要求销售方退款！

发布时间：2017-08-16 作者：白联洲

     编者按：不久前，海南省三亚市中级人民法院对一起购房者因所购商品房面积“缩水”，要求销售方退还面积差异款并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）的案件作出终审判决，维持一审法院判令销售方限期退还购房者面积差异款19842.29元及利息的一审判决。
 

基本案情

    2009年11月25日，原告颜薇与被告三亚信恒实业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定：

    1．原告购买被告开发的位于三亚市天涯区友谊路擎天半岛主楼10层1012号房，该商品房套内建筑面积为29.15㎡，单价12025.63元/㎡，房屋总价350547.11元。

    2．合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；产权登记面积小于合同登记面积，面积误差比绝对值超过3%时买受人不退房的，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

    3．出卖人在买受人提出退款要求起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。原告依照约定当日向被告支付了全部购房款，

    2015年7月22日，原告取得涉案房屋的土地房屋所有权证，套内建筑面积为27.5㎡，误差比达5.67%，大大超出合同约定的3%。

    原告多次要求被告履行约定及法律规定退还房屋面积误差价款，被告拒绝。

一审判决

    2016年12月9日，海南省三亚市城郊人民法院作出（2016）琼0271民初8103号民事判决：

    被告三亚信恒实业发展有限公司于判决生效之日起10内退还原告颜薇面积差异款19842.29元及利息（利息以19842.29元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2009年11月25日起计算至实际退还面积差异款之日止）。

上诉理由

    三亚信恒实业发展有限公司不服一审判决，以产权登记前，案涉房屋的面积并不确定，退补面积差就失去了前提条件。一审判决关于退还面积差异款的条件及期限认定错误，导致利息的起算日判项错误为理由，上诉于海南省三亚市中级人民法院。

答辩理由

    颜薇则答辩：房屋建设成型，面积就已经确定；面积差异，自签订合同时就已经存在，三亚信恒实业发展有限公司已经清楚、明白，并非产权登记才存在。

    产权登记只是证明面积差异，不是产生面积差异！颜薇全额支付购房款，是在合同签订当日、产权登记前。三亚信恒实业发展有限公司多收取颜薇的购房款，是不当得利，应当无条件偿还；占用多收取的购房款产生的孳息，也应当无条件偿还。

    三亚信恒实业发展有限公司退还颜薇面积差异款的条件及期限，应当自多收取购房款之日起算，不应当是所谓“产权登记后”。

终审判决

    2017年4月19日，海南省三亚市中级人民法院作出（2017）琼02民终94号民事判决：驳回上诉，维持原判。裁判理由是：

    因产权登记面积与合同约定面积存在差异，被告实际上多收了原告的购房款，即从支付购房款之日起被告就一直占有原告多支付的费用。因此，原告诉求被告从支付购房款之日起支付利息于法有据。

    同时，一审判决被告三亚信恒实业发展有限公司退还原告颜薇的利息从2009年11月25日起计算，有事实和法律根据，应当予以维持原判。

以案说法

    众所周知，在房地产开发商与购房者在商品房买卖合同法律关系中，强弱地位是不言而喻的：

    开发商是强者，购房者是弱者——主要表现在“商品房买卖合同”是开发商起草的，尤其是那些“变幻莫测”且“内容丰富”的“补充协议”等合同文本中，开发商权利多多、义务少少；购房者是义务多多、权利少少，更是有目共睹——往往也成为开发商规避法律责任、逃避法律监管的主要手段。

    由此，小编基于多年从事司法和应用法学研究的经历，温馨地提醒购房者在签订商品房买卖合同及补充协议中，要特别注意两个关键问题：

    一是审查开发商可能的违约行为，如房屋面积缩水、房屋质量低劣、房产证书难办、房屋交付延迟等等；

    二是要明确违约责任，还要明确购房者维护权利产生费用的承担。

    本案就是对房屋面积缩水退还房屋面积缩水，面积差异款利息支付起算时间约定不明确酿成的纠纷。具体说来，如果当初能在补充协议中明确以下要点，也许不会发生纠纷甚至对簿公堂：

    1．商品房面积缩水，面积差异款应当退还，且应当支付利息；利息以面积差异款为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从购房者交付购房款之日起计算，至实际退还面积差异款之日止。

    2．购房者维护权利产生的合理费用（诉讼费、律师费等）由开发商承担。

（立法网　白联洲/文）